Plannen om te (ver)bouwen

Gaat u (ver)bouwen, dan krijgt u te maken met regels die onder andere te maken hebben met veiligheid, gezondheid, de omgeving en de buren. Bijvoorbeeld met bestemmingsplannen, welstandseisen, bouwverordeningen en bouwtechnische eisen. Alle gebouwen moeten aan de regels voldoen, ook als er geen vergunning nodig is. U bent zelf verantwoordelijk voor het voldoen aan deze regels.

Bestemmingsplan en beheersverordeningen

Het ruimtelijk kader bestaat onder meer uit bestemmingsplannen, beheersverordeningen en verordeningen die het Rijk of de provincie opstellen.

Bestemmingsplan

In het bestemmingsplan legt de gemeente vast wat er met de ruimte in de gemeente mag gebeuren. Bijvoorbeeld waar woningen of bedrijven mogen komen en welke afmetingen die mogen hebben. Als de gemeente voor een bepaald gebied geen ruimtelijke ontwikkelingen verwacht, kan voor dat gebied een beheersverordening worden vastgesteld. Het bestemmingsplan en de beheersverordening zijn bij de gemeente in te zien.

Toetsen aan bestemmingsplan

Over het algemeen moet het bouwplan passen in het bestemmingsplan van de gemeente. De gemeente toetst dit bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag. Als er vergunningvrij gebouwd mag worden, hoeft het bouwplan in de meeste gevallen niet in het bestemmingsplan te passen. Behalve als het gebouw een andere bestemming krijgt. Bijvoorbeeld als er een kapperszaak komt in de aanbouw van de woning.

In strijd met bestemmingsplan

Als het bouwplan niet in het bestemmingsplan past, is het mogelijk om een ‘omgevingsvergunning voor het gebruiken van de grond in strijd met het bestemmingsplan’ aan te vragen. In dat geval kijkt de gemeente of het bouwplan toch gerealiseerd kan worden op de gekozen locatie. Bij kleine afwijkingen van het bestemmingsplan doorloopt de gemeente de reguliere procedure en bij grote afwijkingen de uitgebreide procedure.

Welstandseisen

In de welstandsnota heeft de gemeenteraad de voorwaarden vastgelegd waaraan een bouwplan moet voldoen zodat het op te richten bouwwerk architectonisch of qua uiterlijk past in de omgeving. De gemeente legt zo concreet mogelijk vast welke welstandseisen voor welke gebieden en welke gebouwen gelden.

Wel of niet toetsen aan welstandseisen

Als er voor de bouw of verbouwing een ‘omgevingsvergunning voor bouwen’ nodig is, toetst de gemeente het bouwplan aan de welstandseisen. Als de vergunning niet nodig is, hoeft u niet te voldoen aan de criteria uit de welstandsnota. Dit betekent wel dat het bouwplan qua uiterlijk niet sterk mag afwijken van redelijke eisen van welstand. Wilt u iets bijzonders bouwen, dan kan u hierover het beste contact opnemen met de gemeente.

Als de gemeente geen welstandsnota heeft opgesteld, dan kan de gemeente de plannen ook niet op welstand beoordelen en vindt er dus geen toetsing plaats.
Het is altijd verstandig eerst met de omwonenden te overleggen.

Bouwverordening

Bouwplannen moeten ook voldoen aan de bouwverordening van de gemeente. In de bouwverordening komen in elk geval de volgende onderwerpen aan bod:

  • Stedenbouwkundige voorschriften, bijvoorbeeld de afstand tussen gebouwen.
  • Aansluiting op nutsvoorzieningen, zoals gas, water en elektra.
  • Tegengaan van bouwen op verontreinigde grond.
  • Beperkte gebruiksbepalingen (de meeste staan in het Gebruiksbesluit).
  • Sloopvoorschriften.
  • Voorschriften voor de uitvoering van bouwwerkzaamheden die te maken hebben met veiligheid, tijdstippen waarop gebouwd mag worden, etc.
  • Gebruik van de stoep, bijvoorbeeld om tijdelijk een afvalcontainer te plaatsen.
  • Controle door de gemeente tijdens de bouw.

Ga samen met een deskundige (zoals een architect of aannemer) bij de gemeente na of het bouwplan voldoet aan de gemeentelijke bouwverordening.

Bouwtechnische eisen

Een gebouw mag geen gevaar opleveren voor de bewoners, gebruikers en omgeving. Daarom heeft de overheid in de voorschriften van het Bouwbesluit de eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu vastgelegd. Alle bouwwerken moeten hieraan voldoen.

De opdrachtgever van het gebouw is ervoor verantwoordelijk dat de bouwwerkzaamheden goed en veilig worden uitgevoerd. Het is raadzaam om de hulp van een deskundige in te schakelen om samen te bekijken of het plan voldoet aan het Bouwbesluit en de voorschriften voor brandveilig gebruik uit het Gebruiksbesluit.

Vergunningen

Wilt u gaan bouwen of verbouwen dan moet u in bepaalde gevallen een omgevingsvergunning aanvragen. Naast een omgevingsvergunning voor bouwen is het mogelijk dat u ook nog vergunningen voor andere activiteiten moet aanvragen binnen de omgevingsvergunning. Met behulp van de Vergunningcheck van het externe link: Omgevingsloket Online kunt u vaststellen voor welke activiteiten u de vergunning moet aanvragen. Wij raden u aan bij twijfel contact op te nemen met de gemeente en te vragen voor welke activiteiten u nog meer een omgevingsvergunning moet aanvragen. 

Buren, hinder en lawaai (burenrecht)

Buren hebben rechten en plichten ten opzichte van elkaar. Uitgangspunt daarbij is dat buren elkaar geen hinder mogen toebrengen, bijvoorbeeld door zonlicht weg te nemen, trillingen te veroorzaken of stank te verspreiden. Daarom is het verstandig om de (ver)bouwplannen met de buren te bespreken.
De rechten en plichten van buren vallen onder het burenrecht dat is vastgelegd in het externe link: Burgerlijk Wetboek (boek 5 titel 4 Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven).

Overleg met buren over (ver)bouwplannen

Om problemen te voorkomen, is het raadzaam vooraf met buren over de (ver)bouwplannen te overleggen. Buren kunnen bezwaar maken tegen uw bouwplannen. Mochten de buren problemen met de plannen hebben, bekijk dan samen of er een oplossing is waar beide partijen tevreden mee zijn. Buren die er onderling niet uitkomen, kunnen juridisch advies inwinnen bij het externe link: Juridisch Loket.