Bij welke soorten hypotheken heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?

Er zijn verschillende soorten hypotheken. Sinds 2013 heeft u nog bij twee soorten recht op hypotheekrenteaftrek: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek bij annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek

Wilt u gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek? Sinds 2013 heeft u alleen recht op hypotheekrenteaftrek als u de hele lening over maximaal 360 maanden aflost. Dit staat gelijk aan 30 jaar.  Twee hypotheekvormen voldoen aan deze eisen:

  • Een annuïteitenhypotheek: u betaalt een vast bedrag per maand. Dit is voor een deel hypotheekrente en voor een deel  aflossing. In het begin betaalt u vooral rente en minder aan aflossing. U zult steeds meer aan aflossing en steeds minder aan rente gaan betalen. Dit komt omdat de nog openstaande schuld minder wordt. En daarmee ook het bedrag aan rente dat u daarover moet betalen. 

    Het gedeelte van het bedrag dat bedoeld is voor de aflossing kunt u niet aftrekken van uw inkomstenbelasting.

Annuïteitenhypotheek

  • ​Een lineaire hypotheek: per maand betaalt u een vast bedrag aan aflossing. Daarbovenop betaalt u ook een bedrag aan rente. Deze rente betaalt u over de nog openstaande schuld. Omdat u maandelijks aflost, wordt de openstaande schuld steeds lager. Daarmee daalt ook het bedrag dat u maandelijks aan rente moet betalen.


Uw totale maandlasten zullen dus lager worden als de looptijd van uw hypotheek verstrijkt.

Lineaire hypotheek

Geen hypotheekrenteaftrek bij andere hypotheekvormen sinds 2013

Heeft u sinds 2013 een andere hypotheekvorm afgesloten dan een annuïtaire of lineaire hypotheek? Dan komt u niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dit komt omdat deze vormen niet maandelijks en binnen 30 jaar worden afgelost. Het gaat onder andere om de volgende hypotheekvormen:

  • aflossingsvrije hypotheek;
  • bankspaarhypotheek;
  • spaarhypotheek;
  • beleggingshypotheek;
  • spaarbeleggingshypotheek;
  • traditionele levenhypotheek;
  • krediethypotheek.

Hypotheekrenteaftrek voor leningen afgesloten voor 2013

Heeft u voor 2013 een hypotheek afgesloten, die geen annuïtaire of lineaire hypotheek is? Dan blijft de hypotheekrenteaftrek toch voor u gelden. Ook als u gaat verhuizen of uw hypotheek oversluit. Daarom worden deze andere hypotheekvormen nog steeds aangeboden door veel hypotheekverstrekkers. Wilt u uw hypotheek verhogen? Dan gelden voor de verhoging de nieuwe hypotheekregels. U moet voor het verhoogde deel van uw lening dus wel (maandelijks) annuïtair of lineair aflossen.

Ook voor hypotheken afgesloten vóór 2013 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar lang aftrekbaar.

Bij hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2001 is de termijn van 30 jaar gestart op 1 januari 2001. Is uw hypotheek na 30 jaar niet (volledig) afgelost? Dan stijgen uw netto maandlasten.  Dit komt omdat u de hypotheekrente vervalt. Uw bruto maandlasten zijn dan gelijk aan uw netto maandlasten.

Afbouw hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens

Het maximale aftrektarief de hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste schijf wordt al geleidelijk afgebouwd. Vanaf 2020 gaat dit sneller. Vanaf 2023 zijn de aftrekbare rente en kosten eigen woning nog maximaal aftrekbaar tegen 37,05%. Dat is nu nog 49%.

Deze aanpassing geldt niet alleen voor de (hypotheek)rente. Maar ook voor alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek.

Iemand met een inkomen (vóór aftrekposten) lager dan € 68.507 ondervindt geen fiscaal nadeel door deze maatregel.

aftrektarief per jaar
Jaar 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Maximaal aftrektarief aftrekbare kosten eigen woning 49,50% 49% 46% 43% 40% 37,05%
Maximaal aftrektarief andere posten 51,95% 51,75% 46% 43% 40% 37,05%

Tijdelijk 2 woningen en hypotheekrenteaftrek

De rente over de hypotheek is alleen aftrekbaar voor de koopwoning waarin u als woningeigenaar uw hoofdverblijf heeft. Verlaat u het huis om het te verkopen? Dan mag u de hypotheekrente voor de leegstaande woning maximaal 3 jaar aftrekken. Dit geldt ook voor een woning die nog wordt gebouwd, of leeg staat en niet wordt verhuurd. U moet als eigenaar wel van plan zijn er nog in het kalenderjaar of in de daaropvolgende 3 jaar te gaan wonen.