Hypotheekrenteaftrek

De rente die huiseigenaren over de hypotheek op hun eigen woning betalen, is onder voorwaarden aftrekbaar van de belasting. Voor hypotheken afgesloten sinds 2013 geldt de renteaftrek alleen nog als de lening periodiek en binnen 30 jaar wordt afgelost. Er gelden ook regels voor het gebruik van de hypotheekrenteaftrek bij een restschuld of bij overwaarde na verkoop van een woning.

Alleen rente over eigenwoningschuld aftrekbaar

De hypotheekrente is aftrekbaar van het inkomen in box 1. De rente van een hypotheek of lening is alleen aftrekbaar als deze wordt gebruikt voor:

  • de aankoop van een eigen huis;
  • verbouwing of onderhoud (een verbouwingsdepot of verbouwingslening);
  • de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming;
  • de eenmalige financieringskosten, zoals de kosten voor een notaris en hypotheekadvies.

De rente is niet aftrekbaar voor het deel van de lening waarmee u bijvoorbeeld meubels koopt voor in uw huis. Alleen de rente over het deel dat tot de eigenwoningschuld behoort is aftrekbaar.

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek nieuwe hypotheken

Na de financiële crisis bleek dat hoge hypotheekschulden een risico vormen voor huiseigenaren en de economie. Daarom gelden er strengere regels voor de hypotheekrenteaftrek: 

Aftrek voor nieuwe hypotheken alleen bij volledige aflossing

De hypotheekrenteaftrek is veranderd voor huiseigenaren die na 31 december 2012 een eerste hypotheek afsluiten of na deze datum de hypotheek verhogen. Na deze datum geldt de aftrek alleen als de hypotheek ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden volledig wordt afgelost.

Werd de hypotheek afgesloten vóór 2013? Dan blijven de op 31 december 2012 geldende fiscale regels van toepassing. Het recht op hypotheekrenteaftrek blijft gelden. Zonder dat huiseigenaren verplicht af moeten lossen.

Is na 31 december 2012 de hypotheek verhoogd? Dan geldt de aangescherpte hypotheekrenteaftrek alleen voor dat deel waarmee de hypotheek is verhoogd. Als getoetst wordt of de huiseigenaar voldoet aan de aflossingseis, gebeurt dat op 31 december van dat jaar.

Voor alle hypotheken afgesloten na 1 januari 2001 geldt dat de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Bij hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2001 loopt de termijn van 30 jaar vanaf 1 januari 2001.

Wijziging maximale tarief hypotheekrenteaftrek 4e schijf

Valt een deel van het inkomen van een huiseigenaar vóór aftrek van hypotheekrente in de hoogste belastingschijf? Dan geldt per 1 januari 2019 een maximaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek van 49%. De tariefaanpassing geldt alleen voor het deel van het inkomen in de 4e schijf.

Deze aanpassing geldt niet alleen voor de hypotheekrente. Maar ook voor alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek.

Hypotheekrente over restschuld aftrekbaar

Blijft na de verkoop van uw woning een fiscale restschuld over? De betaalde rente en financieringskosten mogen dan nog maximaal 15 jaar worden afgetrokken van de inkomstenbelasting in box 1. Deze maatregel geldt voor restschulden die (zijn) ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017.

De lening om de restschuld te financieren hoeft fiscaal niet te worden afgelost om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. De regeling geldt ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.

Hypotheekrenteaftrek en overwaarde bij verkoop

Is bij verkoop van de woning de verkoopprijs (verminderd met de verkoopkosten) hoger dan de eigenwoningschuld? Dan is er een eigenwoningreserve. Als dit bedrag na de verhuizing toch wordt bijgeleend, dan vervalt hiervoor het recht op hypotheekrenteaftrek.

Tijdelijk twee woningen en hypotheekrenteaftrek

De rente over de hypotheek is alleen aftrekbaar voor de eigen woning waarin de bewoner zijn hoofdverblijf heeft. Verlaat een eigenaar het huis om het te verkopen? Dan mag de hypotheekrente voor de leegstaande woning maximaal 3 jaar worden afgetrokken. Dit geldt ook voor een woning die nog wordt gebouwd, of leeg staat en niet wordt verhuurd. De eigenaar moet wel van plan zijn er in de komende 3 jaar te gaan wonen.

Belastingplan 2019: versnelde afbouw tarief hypotheekrenteaftrek

Voor de hoogste inkomens verlaagt het kabinet het maximale tarief van de aftrekbare kosten eigen woning. Bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. Dit gebeurt in een aantal jaarlijkse stappen. Vanaf 2020 gaat de afbouw sneller. Totdat per 2023 de aftrekbare kosten eigen woning nog maximaal aftrekbaar zijn tegen 37,05%. In 2019 is het maximale aftrektarief voor de eigenwoningkosten nog maximaal 49%.