Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?

Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 400.000. Vanaf 1 januari 2023 is dit bedrag maximaal € 440.000. De kopers moeten voldoen aan voorwaarden. Zo moeten ze bij een notaris beloven dat ze zelf in de woning gaan wonen. De woning mag dus niet verhuurd worden.

Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting

De koper moet voldoen aan de volgende voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting (startersvrijstelling): 

  • De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar op het moment van verkrijging. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering.
  • De koper koopt een woning.
  • De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk. 
  • De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Daarvoor vult de koper de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in.
  • De waarde van de woning is niet hoger dan € 400.000. Vanaf 1 januari 2023 is dit bedrag maximaal € 440.000.
  • Als een koper wel zelf de woning gaat bewonen, maar niet voldoet aan de andere criteria voor de startersvrijstelling, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting. Omdat dit een lager tarief is dan het standaard 8% tarief, moet ook daarvoor een verklaring worden afgegeven bij de notaris.

Lees meer over de vrijstellingsregeling op de website van de Belastingdienst.

1 van kopers 35 jaar of ouder: geen vrijstelling over eigen deel

De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Is 1 van de kopers 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over het eigen deel 2% belasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over het eigen deel (als  deze persoon ook voldoet aan de andere voorwaarden).

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling

Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling. Wel mag u maar 1 keer gebruik maken van de vrijstelling.

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling

De koper heeft een Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daarin verklaart de koper dat hij aan de voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Op de website van de Belastingdienst kunt u de verklaring downloaden en invullen.

8% overdrachtsbelasting als woning niet hoofdverblijf is

Kopers betalen vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting als ze niet zelf in de woning gaan wonen. Bijvoorbeeld als ze de woning:

  • verhuren;
  • als vakantiewoning gebruiken;
  • voor een kind kopen.

Wie gebruik wil maken van de vrijstelling, moet de nieuwe woning als hoofdverblijf gebruiken. Dat betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar 1 woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, ook onder het 8%-tarief. Woningcorporaties betalen onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting wanneer zij huizen van andere woningcorporaties overkopen. 

Algemeen tarief overdrachtsbelasting omhoog

In het Belastingplan 2023 stelt het kabinet voor om het algemene tarief binnen de OVB per 2023 te verhogen. Het parlement moet de plannen nog goedkeuren.