Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?
Ongeveer de helft van de verenigingen van eigenaren (vve's) spaart te weinig. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Daarom moet elke vve jaarlijks een bedrag reserveren voor het groot onderhoud van het gebouw.
Verplicht minimumbedrag voor groot onderhoud
Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud. De leden van de vve moeten er samen voor zorgen dat zij genoeg geld reserveren om het groot onderhoud te kunnen betalen.
De helft van de vve’s spaart te weinig voor groot onderhoud van het gebouw. Daarom moeten zij sinds 2018 elk jaar een minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. Dat staat in de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars.
Het jaarlijkse minimumbedrag dat de vve reserveert voor groot onderhoud, staat bij voorkeur op een reservefonds. Dit is een afzonderlijke betaal- of spaarrekening van de vve.
Bepaling jaarlijks minimumbedrag voor groot onderhoud
De vve moet besluiten op welke wijze voldaan wordt aan de verplichte hoogte van de jaarlijkse reservering voor groot onderhoud. Dit kan op basis van:
- een meerjarenonderhoudsplan (MJOP);
- 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw;
- of een alternatieve manier dan het reservefonds reserveren.
Hoogte reservefonds bepaald via meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De vve stelt dit plan vast. Hierin staat precies:
- welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
- wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
- wat de kosten van de werkzaamheden zijn.
De vve weet dan hoeveel zij jaarlijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.
Hoogte reservefonds bepaald door 0,5% van herbouwwaarde
Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een vve jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren of op een alternatieve wijze reserveren voor groot onderhoud. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.
Niet reserveren in reservefonds
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten, maar moeten wel geld voor groot onderhoud reserveren. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:
- minimaal 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord in een vve-besluit. De individuele eigenaren moeten de kosten voor onderhoud dan direct kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is;
- de bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de vve.
Dit betekent dat de individuele eigenaar het geldbedrag al op de (spaar)rekening bij de bank heeft staan. Of dat het een bestaand krediet is. De bank zal het geldbedrag vervolgens op een aparte rekening houden. Dit is een rekening waar de individuele eigenaar niet bij kan. Op deze manier is het zeker dat de bankgarantie ook daadwerkelijk aan de vve kan worden betaald. Bijvoorbeeld als de vve hier bij de bank om vraagt, vanwege uit te voeren groot onderhoud.
Vve-lening en subsidie voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen
In de Wet verbetering functioneren vve’s is ook vastgelegd dat de vve’s geld kunnen lenen. Daarbij is elke eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van een lening. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt, moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.
Vve’s kunnen een lening voor (achterstallig) groot onderhoud in combinatie met verduurzamingsmaatregelen aanvragen bij onder andere het Nationaal Warmtefonds en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Er zijn enkele banken die onder extra voorwaarden en zekerheden leningen aan vve’s verstrekken. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
De vve kan ook subsidie aanvragen voor een energieadvies, procesbegeleiding en voor energiebesparende maatregelen, zoals spouwmuurisolatie en hoogrendementsglas. Daarnaast is er subsidie voor het opwekken van duurzame energie zoals een warmtepomp.
Gemeente kan vve verplichten tot onderhoud
Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een machtiging vragen aan de kantonrechter om een vve-vergadering bijeen te roepen (artikel 5:127a BW). De gemeente kan in die vergadering voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. Ook kan de gemeente via een aanschrijving (artikel 14 Woningwet) een vve verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.