Interview met Kees Kaan en Vincent Panhuysen, KAAN Architecten.
Design Build Finance Maintain Operate (DBFMO)-projecten vallen of staan met een goede analyse van de vraag, stelt KAAN Architecten. Dat geldt ook voor de inbreng van de overheid in de voorbereidingsfase van DBFMO. Want volgens de architecten zijn goeddoordachte outputspecificatie net zo belangrijk voor het succes.
Beeld: © Ministerie van Financiën / Ministerie van Financiën
Gevestigd aan de wateren van Rotterdam werkt KAAN Architecten, onder leiding van Kees Kaan, Vincent Panhuysen en Dikkie Scipio aan de ontwerpen van markante bouwprojecten. De internationale teams van dit bureau bestaan uit architecten, landschapsarchitecten, urbane planners, engineers en grafische ontwerpers. Kees Kaan: “Full service, daar staan we voor. Vandaar dat we ons makkelijk kunnen vinden in het werken met verschillende disciplines, zoals bij DBFMO.”
Transformatie van de stad
Kenmerkend voor het bureau is het transformeren van een deel van de stad, waarbij het gebouw en de omgeving in elkaars verlengde liggen. Een goed voorbeeld daarvan is de Hoge Raad in Den Haag waar de foyers aan de voorkant door de hoge glazen wanden versmelten met de lange aangrenzende laan. “En we willen vooral goed begrijpen wat de gebruiker wil hebben”, vertelt Vincent Panhuysen. “Daar zijn we heel precies in. Want een goed DBFMO-project valt of staat met een gedegen analyse in de voorfase.”
Geïntegreerde versus traditionele contracten
KAAN Architecten heeft ervaring met meer vormen van geïntegreerde contracten. Wat levert het op? “Mooie projecten”, antwoordt Kees Kaan. “De meeste grote projecten worden tegenwoordig op deze manier in de markt gezet. Daarnaast werk je anders. Waar je voorheen ieder je eigen deel deed - in ons geval het ontwerp - zit je nu vanaf het begin met alle disciplines bij elkaar. Zoals ik eerder aangaf, past dat goed bij ons. We faciliteren het ook en hebben er hier in dit pand een aparte ruimte voor ingericht.”
Meetbaar duurzaam
Het grote voordeel is kennisoverdracht. Vincent Panhuysen: “Bij elkaar in de keuken kijken, is erg leerzaam. Je zit aan tafel met de bouwers maar ook met de mensen die het beheer en het onderhoud doen. Dat maakt dat je het budget op de slimste manier kunt omzetten in een ontwerp met zoveel mogelijk kwaliteit. Denk bijvoorbeeld aan een vloer. In de traditionele vorm wordt hier een gemiddelde levensduur van zeven jaar voor uitgetrokken. Nu heb je een veel langere looptijd zodat je meer kwaliteit kunt inzetten. Daarmee kun je duurzaam ook echt duurzaam laten zijn, dat is ook meetbaar.”
Outputspecificaties DBFMO
Het ontwerp van DBFMO-projecten is gebonden aan de outputspecificaties van de opdrachtgever. Vincent Panhuysen legt zijn hand op een boekwerk van formaat dat voor hem op tafel ligt. “Meer dan 1000 pagina”s. Hier staan alle eisen in die het Rijk voor het gebouw van de rechtbank van Amsterdam heeft opgesteld. Net zoals er van onze kant een gedegen analyse nodig is, geldt dat ook voor deze outputspecificaties. Als je dat goed doet, weet je zeker dat je krijgt wat je wilt hebben. We merken dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) hier erg bedreven in is. Andere opdrachtgevende partijen zouden hier meer gebruik van kunnen maken want op dat vlak is nog wel winst te behalen.”
Vertrouwensrelatie opdrachtgever en -nemer
De samenwerking met de rijksoverheid is tot nu toe goed verlopen. Vincent Panhuysen: “Bij de realisatie kan het altijd blijken dat er iets buiten de scope valt, of dat iets in de praktijk net anders werkt dan we hadden gedacht. Op zo”n moment gaat het om de vertrouwensrelatie tussen opdrachtgever en -nemer. Ook die flexibiliteit in de samenwerking draagt eraan bij of DBFMO succesvol is. Bij het gebouw van de Hoge Raad kwamen we bij het aanbrengen van dit soort optimalisaties samen met het RVB steeds tot goede oplossingen.”
Ontwerpvergoedingen en risico's
Hoewel DBFMO dus prima werkt zijn er nog wel nadelen. Kees Kaan: “In de concurrentiegerichte dialoog werken de deelnemende teams soms langer dan een jaar aan het maken een voorstel. Elke partij neemt daarbij weliswaar een deel van het risico voor z”n rekening, maar dan nog zijn de ontwerpvergoedingen van de overheid in verhouding laag voor wat er gevraagd wordt. Of wordt er teveel gevraagd en zou je niet eerder één team kunnen selecteren? Daarnaast speelt de verdeling van de risico”s een rol. Hoeveel risico kan de overheid afwentelen op de markt bij onvoorziene zaken?
DBFMO werkt wat mij betreft 10 keer beter dan traditioneel, maar dit zijn nog de lastige punten. Als de overheid over dit soort aandachtspunten het gesprek wil aangaan, komen we graag een keer meedenken.”