Welke regels gelden er voor een huurverhoging?

U woont in een sociale huurwoning. Dan kan uw verhuurder elk jaar uw huur verhogen. De Rijksoverheid bepaalt met hoeveel procent. Huurt u een vrijesectorwoning? Dan geldt er geen maximale huurverhoging.

Let op: vanaf 1 juli 2021 mag uw verhuurder de huur niet verhogen. Dit geldt tot 30 juni 2022.

Uw maximale huurverhoging hangt af van woning

Belangrijk voor uw maximale huurverhoging is het soort woning waarin u woont. Het maakt bijvoorbeeld uit of u woont in:

  • een vrijesectorwoning;
  • een sociale huurwoning;
  • een kamer;
  • een woonwagen;
  • een woonboot.

Maximale huurverhoging vrije sector woning

Er geldt geen maximum voor een huurverhoging in de vrije sector. Uw verhuurder bepaalt zelf de huur. Soms staat er in uw huurcontract een percentage. Met dit percentage verhoogt de verhuurder uw huur jaarlijks. Dit heet de indexeringsclausule.

Mogelijk komt er in 2021 een huurverhoging van 2,4% voor de vrije sector. De Eerste Kamer stemt hier op 16 maart over. Stemt de Eerste Kamer voor? Dan geldt de komende drie jaar een maximale huurverhoging voor de vrije sector. 

Controleer of u in een vrijesectorwoning woont.

Maximale huurverhoging sociale huurwoning

Er gelden 2 percentages voor de maximale huurverhoging van sociale huurwoningen:

  • 1 voor huishoudens met een lager inkomen. Het inkomen blijft dan onder de jaarlijkse inkomensgrens. Zie tabel.
  • 1 voor huishoudens met een hoger inkomen. Het inkomen is dan boven de jaarlijkse inkomensgrens. Zie tabel.
Maximale huurverhoging sociale huurwoning
Jaar Inkomensgrens (dit is het inkomen van 2 jaar terug. Genoemde grens in 2021 is dus eigenlijk uw inkomen in 2019) Maximale huurverhoging bij gezamenlijk inkomen lager dan  inkomensgrens (inclusief inflatie) Maximale huurverhoging bij gezamenlijk inkomen hoger dan inkomensgrens (inclusief inflatie)
2021 € 44.655 0%0 %
2020 € 43.574 5,1% 6,6%
2019 € 42.436 4,1% 5,6%
2018 € 41.056 3,9% 5,4%
2017 € 40.349 2,8% 4,3%

Uitzonderingen: toch laag percentage huurverhoging voor hogere inkomens

Is uw (gezamenlijke) inkomen hoger dan de inkomensgrens? Dan kan uw huur omhoog met maximaal het hoge percentage. Maar dit geldt niet in de volgende gevallen:

  • Minstens 1 lid van uw huishouden krijgt AOW.
  • Uw huishouden bestaat uit 4 of meer personen.

Voor deze huishoudens stijgt de huur maximaal met het lage percentage.

Inkomen bij huurverhoging sociale huurwoning

Bij de huurverhoging geldt uw inkomen van 2 jaar geleden. Voor de huurverhoging in 2021 geldt dus uw (gezamenlijke) inkomen uit 2019.

Inkomen inwonende kinderen bij huurverhoging

Inkomens van inwonende kinderen tot €20.940 tellen niet mee. Dit is de grens in 2021. Voorwaarde is wel dat deze kinderen jonger zijn dan 23 jaar. Op 1 januari van het jaar van de huurverhoging. Dit geldt voor alle jongeren in uw huishouden. Het hoeven geen eigen kinderen te zijn.

2 voorbeelden voor de huurverhoging in 2021:

Voorbeeld 1. U heeft op 1 januari 2021 een inwonende zoon van 20 jaar. Uw zoon verdiende in 2019 € 15.000. Waarom 2019? Bij de huurverhoging geldt het inkomen van 2 jaar eerder. Dat is minder dan €20.940. Het inkomen van uw zoon telt daarom niet mee.  

Voorbeeld 2. U heeft op 1 januari 2021 een inwonende zoon van 20 jaar. Uw zoon verdiende in 2019 € 25.000. Waarom 2019? Bij de huurverhoging geldt het inkomen van 2 jaar eerder. Dat is meer dan €20.940. Van het inkomen van uw zoon telt daarom (€ 25.000 - € 20.940 =) € 4.060 mee.

Lagere huurverhoging vanaf 2021 voor sociale huurwoningen

Huurt u een sociale huurwoning bij een woningcorporatie? Of bij een andere verhuurder? Dan stijgt uw huur vanaf 2021 minder hard. Tenminste als uw inkomen niet gestegen is. 

Vanaf 2021 is de huurverhoging maximaal inflatie + 1 procentpunt. Voor huurverhogingen vanaf 1 juli 2021 is dat (1,4% inflatie + 1 =) 2,4%.

Dit percentage geldt niet voor de hogere inkomens. Dat zijn inkomens hoger dan € 44.655. Voor hen is de maximale huurverhoging 5,4%. Uitgezonderd zijn AOW’ers en huishoudens van vier of meer personen. Voor hen is de huurverhoging maximaal 2,4%. Ook als zij een hoger inkomen hebben.

Huurverhoging kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats

Huurt u een kamer, een woonwagen of een woonwagenstandplaats? Dan gelden de volgende maximale percentages voor uw huurverhoging.

Maximale huurverhoging voor een kamer of woonwagen
jaar Maximale huurverhoging (inclusief inflatie)
2021 2,4%
2020 4,1%
2019 3,1%
2018 2,9%
2017 1,8%

Aantal keer dat de verhuurder uw huur mag verhogen

Uw verhuurder mag de huur niet onbeperkt verhogen. Alleen 1 keer in de 12 maanden. Dat is de regel. Meestal valt de huurverhoging op 1 juli. Er gelden wel een paar uitzonderingen. Daarbij maakt het uit of u in een vrijesectorwoning woont. Of in een sociale huurwoning.

Uitzondering aantal huurverhogingen bij vrijesectorwoning

Heeft uw verhuurder gezorgd voor verbeteringen aan uw woning? Dan mag hij uw huur na de verbetering verhogen. Dit staat dus los van de huurverhoging op 1 juli.

Uitzonderingen aantal huurverhogingen bij sociale huurwoning

De regel is 1 huurverhoging in 12 maanden. Er zijn 3 uitzonderingen. Hierin kan de verhuurder uw huur vaker verhogen.

  1. U zit in het eerste jaar van uw huur
    Bijvoorbeeld: uw huur gaat op 1 december in. Dan mag uw verhuurder de huur op 1 juli verhogen. Daarna geldt de periode van 12 maanden weer. 
  2. Er zat meer dan 12 maanden tussen de vorige huurverhogingen
    Kondigt uw verhuurder de huurverhoging te laat aan? Bijvoorbeeld de huurverhoging op 1 juli. Dan moet de verhuurder de huurverhoging uitstellen tot 1 september. Hierna mag de huur weer omhoog op 1 juli. Tussen de 2 vorige huurverhogingen zaten namelijk meer dan 12 maanden. Daardoor volgen de huurverhoging van 1 september en 1 juli elkaar juist sneller op. 
  3. De verhuurder zorgt voor verbeteringen aan uw woning
    Deze huurverhoging staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Stel: uw verhuurder brengt op 10 januari verbeteringen aan. Dan mag hij uw huur op 1 februari verhogen. En daarna is de jaarlijkse huurverhoging weer op 1 juli.

Huurverhoging bekendmaken

Woont u in een sociale huurwoning? Dan moet uw verhuurder de huurverhoging vooraf aan u laten weten. Dat moet hij minimaal 2 maanden van tevoren doen. De aankondiging moet u via een brief krijgen. Voor een vrijesectorwoning geldt geen vaste periode. De huur gaat automatisch omhoog zoals afgesproken in het contract.

Regels voor voorstel huurverhoging

In het voorstel voor huurverhoging moet het volgende staan.

  • De oude (kale huur) en de nieuwe huur.
  • De hoogte van de huurverhoging.
  • Verhoogt de verhuurder uw huur om uw inkomen? Dan moet de verhuurder een huishoudverklaring meesturen van de Belastingdienst.
  • De dag waarop de huurverhoging ingaat.
  • Hoe u bezwaar maakt tegen de huurverhoging.

Advies van Het Juridisch Loket over huurverhoging

Neem contact op met Het Juridisch Loket voor advies.