Commerciële en maatschappelijke activiteiten woningcorporaties

Woningcorporaties bouwen, verhuren en beheren betaalbare woningen. Maar verrichten vaak ook nog andere (commerciële) activiteiten. In de nieuwe Woningwet staat dat corporaties deze commerciële en maatschappelijke activiteiten van elkaar moeten scheiden.  

Daeb en niet-daeb

Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 concentreren op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. De Woningwet 2015 noemt dit: diensten van algemeen economisch belang (daeb).

Daeb-activiteiten zijn:

  • Bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen

    Dit is de belangrijkste taak van woningcorporaties: het huisvesten van mensen met een smalle beurs.
  • Beheer van maatschappelijk vastgoed

    Maatschappelijk vastgoed is bijvoorbeeld een buurthuis, wijkbibliotheek of  opvanghuis. Het maatschappelijk vastgoed moet liggen in gebieden waar de corporatie woningen bezit. Corporaties mogen 10 procent van hun maatschappelijk vastgoed een commerciële functie geven (zoals een kapperszaak of een huisartsenpraktijk). Voor verpleeg- en verzorgingshuizen gelden tijdelijk soepeler regels.
  • Investeren in leefbaarheid

    Hierbij gaat het om activiteiten om de leefbaarheid in een wijk te verbeteren. Bijvoorbeeld huismeesters of inzet om overlast te bestrijden. Deze activiteiten worden samen met de gemeente vastgesteld. Corporaties mogen hier niet meer dan € 125 per woning aan uitgeven. Verder geldt dat de corporatie alleen de uitgaven mag doen in wijken waar zij bezit heeft. Ook moet het plan een verantwoordelijkheid zijn van een andere organisatie dan de woningcorporatie.

Onder de niet-daeb activiteiten valt de ontwikkeling van:

  • huurwoningen in de vrije sector (geliberaliseerd);
  • koopwoningen;
  • commercieel vastgoed.

Voor niet-daeb activiteiten gelden strenge eisen. Alleen onder strenge voorwaarden mogen woningcorporaties commerciële activiteiten ondernemen. Zo blijft het mogelijk om vrije sectorwoningen te bouwen in een wijk waar huizen gesloopt worden. Bijvoorbeeld voor een betere mix van lagere en hogere inkomens in de wijk.

Markttoets

Een woningcorporatie mag alleen een niet-daeb activiteit uitvoeren als commerciële bedrijven geen interesse hebben. Dit moet blijken uit een zogeheten markttoets. De gemeente voert zo’n markttoets uit.

Scheiden en splitsen van activiteiten

Volgens de nieuwe Woningwet moeten woningcorporaties hun commerciële activiteiten (niet-daeb) loskoppelen van hun maatschappelijke activiteiten (daeb). Ze mogen zelf bepalen hoe ze dat doen.

Er zijn 2 mogelijkheden:  

  • administratieve scheiding

    De corporatie blijft beide taken uitvoeren: zowel daeb- als niet daeb-activiteiten. De boekhouding van beide activiteiten is dan gescheiden.
  • juridische splitsing

    De corporatie richt een apart bedrijf (‘woningvennootschap’) op voor de commerciële (niet-daeb) activiteiten. De woningcorporatie mag dan zelf niet meer commerciële activiteiten ondernemen.

Scheiding van daeb- en niet-daeb-activiteiten levert 2 belangrijke voordelen op:

  • Risico’s bij commerciële (niet-daeb) activiteiten leveren geen gevaar op voor maatschappelijke (daeb) activiteiten.
  • De overheid kan eenvoudig controleren of geld voor sociale woningbouw ook echt daarvoor gebruikt wordt.

Woningcorporaties moeten een voorstel voor scheiding of splitsing van hun  activiteiten indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties.  

Ongeveer 200 kleinere woningcorporaties (met een jaaromzet onder € 30 miljoen met een klein aandeel niet-daeb-bezit) hoeven hun activiteiten niet te scheiden/splitsen.

Kabinet Rutte III: taken woningcorporaties

Het kabinet wil een aantal maatregelen nemen voor de taken van woningcorporaties. Dat staat in het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst’.