Als u een woning gaat huren, komt daar veel bij kijken. Het is belangrijk om te weten wat uw rechten en plichten zijn. Volg bij het huren van een huis daarom de volgende stappen.
Stap 1: controleer de prijs van huur, borg, service- en bemiddelingskosten
Ga na of de woning die u wilt huren binnen sociale huur valt, in de middenhuur of in de vrije sector. Dit verschil is belangrijk. Want voor huurders van deze woningen gelden verschillende rechten en plichten.
Voor gereguleerde huurwoningen geldt een maximale huurprijs. U huurt zo’n woning als:
- u vanaf 1 juli 2024 (of later in 2024) een woning huurt waarvan de kale huurprijs € 1157,95 of minder is. Of volgens het puntensysteem 186 punten of minder;
- u vanaf 1 januari 2025 (of later in 2025) een woning huurt waarvan de kale huurprijs € 1184,82 of minder is. Of volgens het puntensysteem 186 punten of minder.
- u vanaf 1 januari 2026 (of later in 2026) een woning huurt waarvan de kale huurprijs € 1228,07 of minder is. Of volgens het puntensysteem 186 punten of minder.
Voor een vrijesectorwoning geldt geen maximale huurprijs. U huurt een vrijesectorwoning als:
- u vanaf 1 juli 2024 (of later in 2024) een woning huurt waarvan de kale huurprijs meer dan € 1157,95 is. En volgens het puntensysteem 187 punten of meer;
- u vanaf 1 januari 2025 (of later in 2025) een woning huurt waarvan de kale huurprijs € 1184,82 of minder is. En volgens het puntensysteem 187 punten of meer.
- u vanaf 1 januari 2026 (of later in 2026) een woning huurt waarvan de kale huurprijs € 1228,07 of minder is. En volgens het puntensysteem 187 punten of meer.
Voor huurcontracten die zijn getekend vóór 1 juli 2024 gelden andere regels. Meer informatie hierover vindt u op ismijnhuurteduur.nl.
Controleer of uw huur past bij de kwaliteit van uw woning. Betaalt u te veel? Vraag dan uw verhuurder om verlaging van de huur.
Komt u er niet uit met uw verhuurder? Schakel de Huurcommissie in. U kunt ook bij uw gemeente terecht als de huurprijs te hoog is. Wil de verhuurder uw huur niet verlagen? Dan kan de gemeente een boete opleggen.
Let op: huurt u een vrijesectorwoning? Laat dan uw beginhuur controleren door de Huurcommissie. Dit moet u doen binnen 6 maanden na het ingaan van de huur om met terugwerkende kracht de eventueel te veel betaalde huur terug te krijgen. Heeft u het huurcontract op of na 1 juli 2024 getekend? Dan kunt u ook ná 6 maanden uw huur laten controleren door de Huurcommissie. U heeft dan geen recht op teruggave van de te veel betaalde huur tot de ingangsdatum van het huurcontract. Maar alleen voor de toekomst.
Huurt u een sociale huurwoning of middenhuurwoning, een kamer, woonwagen of standplaats? Ook dan kunt u binnen 6 maanden na het ingaan van de huur de beginhuur laten toetsen door de Huurcommissie. Na die eerste 6 maanden kunt u ook altijd de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie, maar dan voor de toekomst.
Voor alle huurcontracten vanaf 1 juli 2023 geldt dat de verhuurder maximaal 2 maanden kale huur als borg mag vragen. Eindigt de huurovereenkomst? Dan krijgt u de borg binnen 14 dagen na de huurperiode terug. Verrekent uw verhuurder de borg met openstaande kosten? Dan moet hij dat binnen 30 dagen doen.
Uw verhuurder mag de borg alleen verrekenen met:
- achterstallige huur;
- servicekosten;
- schade aan de woning die de huurder moet betalen;
- energieprestatievergoeding.
Uw verhuurder mag alleen echt gemaakte kosten doorberekenen via servicekosten. En er dus geen winst op maken. Onder servicekosten vallen onder meer:
- schoonmaakkosten;
- kosten voor portiekverlichting;
- werkzaamheden van de huismeester.
Sommige kosten mogen niet als servicekosten doorberekend worden. Bijvoorbeeld een bioscoopruimte of een fitnessruimte. Gas, water en elektriciteit vallen niet altijd onder de servicekosten. U betaalt deze dan apart.
U betaalt servicekosten maandelijks, bovenop de kale huur van de woning. Jaarlijks krijgt u van uw verhuurder een overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten. Zo ziet u:
- welke kosten de verhuurder heeft gemaakt;
- hoeveel u meebetaalt aan de kosten die de verhuurder heeft gemaakt;
- of u te veel of te weinig heeft betaald;
- of u geld terugkrijgt of juist iets moet bijbetalen.
Heeft u geen (juiste) afrekening van de servicekosten ontvangen? Dan kunt u bij de Huurcommissie terecht of bij uw gemeente.
Als de verhuurder met een makelaar werkt, betaalt de verhuurder zelf de bemiddelingskosten. De makelaar mag deze kosten niet ook nog eens aan u vragen. Deze kosten heten ook wel administratie-, contract- of makelaarskosten. Schakelt u zelf een eigen makelaar of bemiddelaar in? Dan moet u dit wel zelf betalen.
Stap 2: bekijk uw huurcontract en de informatie die uw verhuurder aan u geeft
U maakt met uw verhuurder schriftelijke afspraken over de huur van een woning. Als u mondelinge afspraken maakt, moet de verhuurder deze afspraken schriftelijk bevestigen. Dit geldt voor alle huurovereenkomsten die zijn aangegaan vanaf 1 juli 2023.
Ook moet de verhuurder u schriftelijk informatie geven over:
- het gebruik van de woning;
- wanneer de verhuurder uw woning in mag (alleen met uw toestemming, tenzij er sprake is van een noodsituatie);
- de verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur- en huurprijsbescherming;
- wat u kunt doen als de woning gebreken heeft;
- waar u terechtkunt met vragen over de woning;
- waar u terechtkunt als u er niet samen met uw verhuurder uitkomt (het gemeentelijk meldpunt, de Huurcommissie of de kantonrechter);
- de hoogte en terugbetaling van de borg;
- een overzicht van de gerekende servicekosten (dit moet ieder jaar);
- de puntentelling van de woning (sinds 1 januari 2025).
Extra informatie voor Europese arbeidsmigranten
Komt u vanuit een Europees land naar Nederland om hier tijdelijk te werken? En biedt uw werkgever u ook woonruimte aan? Dan moet uw werkgever u informatie over uw woonruimte op papier geven in een taal die u begrijpt. Dit geldt niet voor de huurovereenkomst. Deze overeenkomst mag in het Nederlands.
Ook moet uw arbeidscontract los staan van uw huurcontract. Dat betekent dat u niet direct uit uw woning moet als u uw baan verliest. Dit geldt voor huurcontracten die zijn ingegaan na 1 juli 2023.
Stap 3: controleer of u recht heeft op huurtoeslag
U heeft mogelijk recht op huurtoeslag. Controleer dat op toeslagen.nl.
Stap 4: kom in actie als u er niet uitkomt met uw verhuurder
Bent u het niet eens met uw verhuurder? En komt u er samen niet uit? Dan kunt u verschillende stappen zetten.
Huurt u een sociale huurwoning of middenhuurwoning? Of een kamer, woonwagen of standplaats? En heeft u onenigheid over bijvoorbeeld de huurprijs, huurverhoging of het onderhoud? Schakel dan de Huurcommissie in.
Huurt u een woning in de vrije sector? En komt u er niet uit met uw verhuurder over de jaarlijkse huurverhoging? Of bij huurverhoging na woningverbetering? Schakel dan de Huurcommissie in. Bij de Huurcommissie kunt u ook terecht om uw beginhuur te laten controleren. Dit moet u wel doen binnen 6 maanden na het ingaan van de huur. Ook na de eerste 6 maanden kunt u de Huurcommissie de huurprijs laten controleren. Dit geldt dan alleen voor de huurprijs in de toekomst.
De Huurcommissie is een onafhankelijke en onpartijdige geschillenbeslechter. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor huurder en verhuurder. Als u niet terecht kunt bij de Huurcommissie, kunt u bij geschillen met uw verhuurder naar de kantonrechter stappen.
Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Hier kunnen huurders of woningzoekenden terecht met vragen of klachten over het gedrag van hun verhuurder.
Als uw verhuurder 1 van de regels uit de Wet goed verhuurderschap overtreedt, moet de gemeente in actie komen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de volgende overtredingen. Uw verhuurder heeft:
- u geen schriftelijke huurovereenkomst of informatie gegeven;
- onterechte service- of borgkosten in rekening gebracht;
- u gediscrimineerd of geïntimideerd. Van intimidatie is bijvoorbeeld sprake als uw verhuurder dreigt om uw huurovereenkomst te beëindigen. Of om u af te sluiten van gas, water en licht, omdat u te veel klaagt.
Bij overtreding van deze (of andere) regels uit de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente bijvoorbeeld:
- een officiële waarschuwing geven;
- een boete opleggen; of
- in het uiterste geval het beheer van een woning overnemen.
Heeft u een klacht die niets met de Wet goed verhuurderschap te maken heeft? Dan kan uw gemeente u doorverwijzen naar de juiste organisatie.
Sinds 1 januari 2025 kunt u ook bij uw gemeente terecht als de huurprijs te hoog is. Wil de verhuurder uw huur niet verlagen? Dan kan de gemeente een boete opleggen.
Uw verhuurder mag u niet discrimineren. Om (onbewuste) discriminatie te voorkomen, leggen verhuurders vast hoe zij een huurder kiezen. Bij een advertentie of aanbod via internet vermeldt de verhuurder hoe de selectie gaat. En gaat de woning naar iemand anders? Dan legt de verhuurder uit waarom voor die huurder is gekozen.
Als u denkt dat er sprake is van discriminatie kunt u het meldpunt van de gemeente inschakelen. Ook kunt u een antidiscriminatievoorziening (ADV) inschakelen. Een ADV geeft onafhankelijk advies aan mensen met klachten of vragen over discriminatie.
Verder kunt u terecht bij:
Meer weten?
Praktische vragen woning huren
Huurt u een woning? En bent u op zoek naar praktische informatie? Bijvoorbeeld over uw rechten en plichten, uw huurverhoging of het onderhoud. Hier vindt u een overzicht van veelgestelde vragen en antwoorden.
Lees verder
Brochure met informatie voor huurders en woningzoekenden
Deze brochure is beschikbaar in het Nederlands, English (Engels), български (Bulgaars), Polski (Pools), Română (Roemeens) en Español (Spaans).
Lees verder